Garantie décennale en cas de malfaçon : comment être protégé et faire jouer votre assurance ?

Rappel : à quoi sert la garantie décennale en cas de malfaçon ?

La garantie décennale en cas de malfaçon est une responsabilité automatique du constructeur pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Le délai commence le jour suivant la réception des travaux : une maison réceptionnée en septembre 2024 reste protégée jusqu'en septembre 2034. Le maître d'ouvrage peut agir jusqu'à 10 ans après la livraison.

Cette garantie couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Concrètement, les constructeurs sont responsables des malfaçons graves affectant la solidité : une maison inhabitable, un appartement inondé en permanence ou un logement professionnel inutilisable relèvent de ce mécanisme.

Le double rôle protecteur est fondamental :

• Pour le maître d'ouvrage (le client) : obtenir la réparation des dégâts ou une indemnisation sans supporter le coût sur ses fonds propres.
• Pour le professionnel (l'entrepreneur) : sa prise en charge par l'assurance décennale évite de payer de sa poche des travaux pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

L'assurance dommages ouvrage joue ici un rôle complémentaire : une assurance dommages-ouvrage facilite l'indemnisation rapide en préfinançant les réparations, avant même tout recours contre l'assureur décennal.

Un exemple concret : maison livrée en 2022, en 2026, suite à un gros orage, des infiltrations massives dans la toiture et la charpente rendent le grenier inhabitable. La garantie décennale couvre ce type de désordre dès lors que l'ouvrage devient non habitable.

Quelles malfaçons sont couvertes par la garantie décennale ?

Le critère central : un dommage est « de nature décennale » s'il compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination. La garantie décennale couvre les malfaçons graves affectant la solidité d'un bâtiment, et les défauts doivent être constatés dans les 10 ans suivant la réception. L'expert peut valider l'origine et la gravité du désordre pour confirmer le caractère décennal.

Voici les types de malfaçons couramment pris en charge par la garantie décennale :

• Fondations : elle inclut les problèmes de fondations comme les affaissements, les tassements différentiels, les glissements de terrain mal pris en compte dans les études préalables.
• Murs porteurs et voiles béton : les fissures importantes dans les murs porteurs sont couvertes, notamment les fissures traversantes menaçant l'intégrité structurelle.
• Charpente, toiture et étanchéité : la garantie couvre les défaillances de la toiture comme les fuites graves, une mise en œuvre défectueuse de l'écran sous toiture, ou une isolation erronée provoquant des infiltrations d'eau graves rendant un bâtiment inhabitable.
• Dalle : fissuration et affaissement liés à des charges non prévues ou des matériaux non conformes.
• Défaut d'étanchéité à l'air ou à l'eau : humidité permanente, moisissures rendant un logement invivable.
• Éléments d'équipements indissociables : plancher chauffant noyé dans la dalle, canalisations encastrées, gaines techniques intégrées, dont le défaut affecte la structure ou l'usage normal.

La garantie décennale s'applique autant en construction neuve qu'en rénovation importante (extension, surélévation, reprise de structure). Même si l'entreprise a cessé son activité, l'assurance décennale souscrite à l'ouverture du chantier continue de jouer, ce qui protège l'ensemble des particuliers concernés.

Les dommages exclus : quand la garantie décennale ne s'applique pas

Tous les défauts ne relèvent pas de la décennale en cas de malfaçon. Certains sont couverts par d'autres régimes : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, assurance responsabilité civile professionnelle ou simple entretien courant.

Principaux cas exclus :

• Désordres esthétiques : la garantie décennale exclut les dommages esthétiques sans impact structurel - microfissures d'enduit, nuance de carrelage, léger décalage de plinthes. Les simples défauts esthétiques ne relèvent généralement pas de la décennale.
• Équipements dissociables : les équipements dissociables ne sont pas couverts par la garantie décennale. Un robinet qui fuit, un radiateur à changer, un interphone en panne ou des volets roulants défaillants relèvent de la garantie de bon fonctionnement (biennale) ou du SAV fabricant.
• Usure normale : les dommages causés par l'usure normale sont exclus de la garantie décennale.
• Défaut d'entretien ou mauvais usage : les défauts liés à la négligence ne sont pas couverts - par exemple des infiltrations causées par l'absence de nettoyage des gouttières ou une condensation due à un défaut de ventilation non imputable au constructeur.
• Événements extérieurs : la garantie décennale ne couvre pas les actes de vandalisme, ni les catastrophes naturelles (régime CatNat, assurance dommage ouvrage habitation ou multirisque).

La distinction entre une malfaçon relevant de la responsabilité civile décennale et un simple défaut à reprendre dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle est essentielle pour orienter correctement vos démarches.

Garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale : bien les distinguer

Trois garanties légales se superposent après la réception des travaux. Savoir dans quelle « fenêtre » vous vous situez détermine le recours à activer.

Garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle couvre toutes les malfaçons signalées lors de la réception ou dans l'année qui suit, même les désordres mineurs. Exemples : carrelage sonnant creux, fissure de peinture, porte mal réglée, défaut de finition sur une terrasse posée en mars 2025. Le procès verbal de réception, rédigé avec ou sans réserves, est le document de référence pour cette garantie. L'achèvement des reprises doit intervenir dans un délai raisonnable après la notification au constructeur.

Garantie biennale - garantie de bon fonctionnement (2 ans)

D'une durée de 2 ans à compter de la réception, elle vise les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage : chaudière murale, ballon d'eau chaude, volets, interphone, radiateurs apparents. Par exemple, le remplacement d'un moteur de portail en panne en 2024 sur une maison réceptionnée en 2023 relève de la garantie biennale.

Garantie décennale (10 ans)

Son champ couvre la structure et les usages essentiels pendant 10 ans : fissures graves, affaissements, infiltrations rendant l'ouvrage impropre à sa destination. C'est ici qu'intervient l'assurance décennale du professionnel et, idéalement, l'assurance dommages ouvrage du maître d'ouvrage. La loi Spinetta de 1978 encadre la garantie décennale et fixe le cadre de cette responsabilité.

À la date de découverte du problème, vérifiez toujours dans quelle fenêtre de garantie vous vous situez - 1 an, 2 ans ou 10 ans - pour orienter vos démarches au bon endroit.

Comment activer la garantie décennale en cas de malfaçon ?

Voici la procédure étape par étape pour faire jouer la garantie en cas de désordre de nature décennale.

Étape 1 - Constat et preuves

Documentez les malfaçons avec précision : photos datées, vidéos, relevés d'humidité, et si besoin rapport d'un expert bâtiment ou constat d'huissier. Le procès verbal de réception (avec ou sans réserves) est le point de départ du délai de 10 ans à compter de la réception. Conservez-le précieusement, avec l'ensemble des devis, factures et attestations d'assurance.

Étape 2 - Avec une assurance dommages ouvrage

Si le maître d'ouvrage a souscrit l'assurance dommages ouvrage, il doit déclarer le sinistre à son assureur DO par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant le désordre et ses conséquences. Une déclaration de sinistre doit être faite par écrit. L'assureur dispose ensuite de 60 jours pour expertiser et 90 jours pour formuler une offre d'indemnité. Le délai d'indemnisation est de 3 mois après déclaration. L'assureur DO se retourne ensuite contre l'assurance décennale du constructeur : le client n'a pas à gérer ce recours.

Étape 3 - Sans assurance dommages ouvrage

Pour réclamer la garantie décennale, une mise en demeure doit être envoyée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant d'activer son assurance décennale. L'assureur doit être informé dans les 5 jours suivant la déclaration du sinistre, conformément aux usages du code des assurances. En parallèle, le client peut écrire directement à l'assureur décennal si ses coordonnées figurent sur l'attestation d'assurance. Une déclaration doit être faite à l'assurance dommages-ouvrage si souscrite, en complément de cette démarche.

Étape 4 - Expertise et indemnisation

L'assureur missionne un expert pour qualifier le caractère décennal du dommage. L'expertise judiciaire peut être ordonnée pour établir le lien entre le défaut et l'entreprise si un litige persiste - dans ce cas, le maître d'ouvrage peut saisir le tribunal de grande instance. Si la responsabilité est reconnue, les travaux de réparation sont pris en charge par la garantie décennale. Les constructeurs doivent prouver une cause étrangère pour se dédouaner de leur responsabilité. La franchise contractuelle reste à la charge du professionnel et ne peut pas être refacturée au client.

Faillite de l'entreprise ou de l'assureur : la garantie décennale fonctionne-t-elle encore ?

Question fréquente : que se passe-t-il si l'entreprise a fermé ou fait faillite ? La garantie décennale dure 10 ans après réception des travaux, même si le constructeur dépose le bilan en 2028 alors que le chantier a été réceptionné en 2024. Le maître d'ouvrage se tourne alors directement vers l'assureur décennal figurant sur l'attestation remise au démarrage du chantier.

En cas de faillite de l'assureur, la situation est plus complexe. Le Fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) peut intervenir, notamment lorsque l'assureur opérait en LPS (libre prestation de services). Il est donc essentiel de vérifier que l'assureur est agréé par l'ACPR.

Un exemple concret : un constructeur souscrit sa décennale auprès d'un assureur en LPS placé en liquidation en 2023. Le chantier a été réceptionné en 2021 et un sinistre est découvert en 2025. Le maître d'ouvrage peut solliciter le FGAO, et si une assurance dommages ouvrage a été souscrite, celle-ci continue de jouer son rôle d'indemnisation. La prudence s'impose en amont : choisissez un professionnel couvert par une assurance décennale solide et demandez systématiquement l'attestation à jour, avec les sous traitants éventuels identifiés.

Professionnels du bâtiment : bien choisir et piloter votre assurance décennale avec Stello

Maçons, couvreurs, plaquistes, électriciens, plombiers, maîtres d'œuvre : si vous réalisez des ouvrages soumis à garantie décennale, vos obligations sont claires. Vous devez souscrire une assurance responsabilité civile décennale avant l'ouverture de tout chantier impactant la structure, remettre une attestation à vos clients et mentionner votre assureur sur vos devis et factures, conformément au code des assurances (article l 241 1).

Une bonne assurance décennale vous protège en cas de malfaçon par la prise en charge des montants de réparation, l'accompagnement juridique lors des expertises, et la protection de votre trésorerie et de votre réputation.

Stello vous propose un devis décennale en ligne en quelques minutes, ajusté selon votre corps de métier, votre chiffre d'affaires et le type de chantiers. Un service client dédié vous aide à comprendre vos garanties, optimiser vos franchises et vérifier la conformité de vos attestations. Anticipez : mettez à jour vos activités déclarées (par exemple l'ajout d'une activité toiture en 2026) et conservez vos contrats au moins 10 ans après la fin du dernier chantier couvert.

Conclusion : les bons réflexes en cas de malfaçon et de garantie décennale

En cas de malfaçon grave - fissures, affaissement, infiltrations, défaut structurel - la garantie décennale reste la protection principale pendant 10 ans après réception. La garantie décennale couvre 10 ans après la réception des travaux. Distinguez bien garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans) pour orienter vos démarches. Déclarez rapidement le sinistre et conservez toutes les preuves : procès verbal, devis, factures, attestations.

Côté client, l'exécution d'un contrat de construction ou de rénovation gagne à être sécurisée par l'assurance dommages ouvrage avant le début du chantier. Côté professionnel, disposer d'une assurance décennale solide et adaptée à la nature de vos chantiers évite de mettre en péril votre entreprise.

Vérifiez dès maintenant votre couverture - date de souscription, activités garanties, plafonds - et comparez via Stello une offre de garantie décennale simplifiée, transparente et gérée en ligne.

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