Loi Spinetta : quelles obligations ?

Date : 
26
April
2022
Durée : 
5
 min
Écrit le 
26
April
2022
 -  
Mis à jour le 
9
November
2022
Temps de lecture : 
5
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loi spinetta
En Bref

La loi du 4 janvier 1978 dite « loi Spinetta » a instauré de nouvelles obligations dans le domaine de la construction.

Dans un premier temps, elle a mis en place la responsabilité des constructeurs envers le maître d’ouvrage. Il s’agit d’une présomption de responsabilité de 10 ans assurant une indemnisation du propriétaire en présence de certains dommages. Elle a également instauré la garantie de parfait achèvement. Celle-ci impose aux constructeurs de réparer tous les désordres pendant un an après la réception des travaux.

La loi Spinetta a aussi imposé une obligation d'assurance pour les constructeurs et les maîtres d'ouvrage :

  • l’assurance dommages-ouvrage pour les maîtres d’ouvrage ;
  • la garantie décennale pour les constructeurs (entrepreneur, architecte ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage) pour couvrir leur responsabilité décennale.

Qu’est-ce que la loi Spinetta n°78-12 du 4 janvier 1978 concernant la construction ?

La loi n°78-12 du 4 janvier 1978, dite “loi Spinetta” prend son nom d’Adrien Spinetta, vice-président du Conseil général des ponts et chaussées et président de la Commission interministérielle. Celui-ci est à l’origine de cette loi.

Avant celle-ci, les propriétaires victimes de dommages devaient subir des procédures longues et coûteuses. La durée moyenne de la procédure était de 12 ans et les constructeurs n’avaient pas forcément d’assurance pour couvrir les dommages.

Les mesures de la loi Spinetta ont été mises en place afin de mieux protéger le maître d’ouvrage : le propriétaire de l’ouvrage. En effet, elles garantissent une indemnisation rapide, complète et efficace en cas de dommages couverts.

Quels sont les travaux soumis à la loi Spinetta (dommages-ouvrage et garantie décennale) ?

La loi Spinetta concerne :

  • les constructions neuves : immeuble d’habitation, maison individuelle, bâtiment industriel… ;
  • les travaux de réhabilitation.

À quoi correspond la responsabilité des constructeurs (article 1792) ?

En tant que constructeur lié par un contrat de louage au propriétaire, vous êtes soumis à une présomption de responsabilité pour les dommages causés à l’ouvrage. Celle-ci est définie aux articles 1792 et suivants du code civil.

Cette présomption de responsabilité est également appelée responsabilité décennale. Elle couvre tous les dommages portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Par exemple, pour un logement, sa destination est l’habitation. La responsabilité décennale concerne également les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage. Ce sont les équipements qui ne peuvent pas être enlevés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage (par exemple, une canalisation encastrée).

Elle pèse sur vous pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

<div class="article-highlight_component"><div class="article-highlight_emoji is_hand"></div><p>Les sous-traitants ne sont pas concernés par cette responsabilité.</p></div>

Par exemple, si le propriétaire découvre de nombreuses fissures sur les murs de sa maison, celui-ci peut faire jouer votre responsabilité.

Par contre, votre responsabilité n’est pas mise en jeu si vous prouvez que les dommages résultent d’une faute du propriétaire ou d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

Article 1792 du code civil :

“Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement d'une durée d'un an ?

La loi Spinetta a instauré la garantie de parfait achèvement. Avec celle-ci, vous devez réparer les désordres apparents relevés lors de la réception des travaux et tous les désordres qui apparaissent dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux.

Article 1792-6 du code civil :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Quelles sont les deux assurances rendues obligatoires ?

La loi Spinetta a rendu obligatoire deux assurances : l'assurance décennale et l'assurance dommages-ouvrage. Elles doivent être souscrites avant l’ouverture du chantier.

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À quoi sert l’assurance décennale des constructeurs ?

Dès que vous êtes soumis à la responsabilité décennale, vous devez souscrire une assurance « garantie décennale ». Celle-ci couvre votre responsabilité et indemnise le maître d’ouvrage. Elle garantit les dommages relevant d’une défaillance dans la construction pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux.

Cette obligation d'assurance concerne donc tous les constructeurs relevant de la responsabilité décennale. Par ailleurs, en cas de non-paiement ou de cessation d’activité, l’assurance couvre les dommages subis.

<div class="article-highlight_component"><div class="article-highlight_emoji is_hand"></div><p>Les sous-traitants ne sont pas concernés par cette obligation.</p></div>

Lorsque votre assurance indemnise le propriétaire victime des dommages, elle peut ensuite se retourner contre vous, les fournisseurs ou les sous-traitants.

Avant l’ouverture du chantier, vous devez remettre votre attestation d’assurance au maître d’ouvrage. Par ailleurs, si ce dernier n’a pas souscrit l’assurance dommages-ouvrage, vous pouvez refuser d’exécuter le contrat de construction.

Cette assurance est définie à l’article L241-1 du code des assurances :

“Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. A l'ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout candidat à l'obtention d'un marché public doit être en mesure de justifier qu'il a souscrit un contrat d'assurance le couvrant pour cette responsabilité. Tout contrat d'assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l'obligation d'assurance.”

<div class="article-highlight_component"><div class="article-highlight_emoji"></div><p>Si vous ne prenez pas cette assurance, vous risquez une peine de prison de six mois et 75 000 euros d’amende (Article L243-3 du code des assurances). C’est également le cas pour le maître d’ouvrage qui ne souscrit pas une assurance dommages-ouvrage, sauf pour un particulier qui construit son logement ou celui d’un membre de sa famille.</p></div>

À quoi sert la garantie dommages-ouvrage obligatoire du maître d’ouvrage ?

Toutes les personnes qui font réaliser des travaux de construction doivent souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Article L242-1 du code des assurances :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. (...)»

Les maîtres d’ouvrage soumis à cette obligation d'assurance sont :

  • les promoteurs immobiliers ou les vendeurs ;
  • les constructeurs de maisons individuelles ;
  • les particuliers traitant directement avec le constructeur.

En cas de vente dans les 10 ans, l’assurance dommages-ouvrage protège également les propriétaires successifs.

Comme la garantie décennale, l’assurance dommages-ouvrage couvre les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui la rendent impropre à sa destination.

Par exemple, si le propriétaire découvre un affaissement de son plancher, cette assurance dommages-ouvrage est mise en jeu.

Elle assure aussi les éléments d’équipement indissociables (ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et couvert…).

L’assurance dommages-ouvrage intervient après le délai de la garantie de parfait achèvement : après le délai d’un an et pendant neuf ans.

Quelle est la différence entre la garantie décennale et la dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage couvre toute la construction alors que la garantie décennale assure les travaux effectués par le constructeur. La première est souscrite par le maître d'ouvrage alors que la seconde est prise par les constructeurs.

Comment fonctionnent l'assurance dommages-ouvrage et l'assurance décennale ?

L’assurance dommages-ouvrage intervient en pré-financement des dommages de la responsabilité décennale.

En pratique, l'assureur prend en charge le paiement des travaux de réparation des dommages, sans franchise. Ainsi, le propriétaire obtient la réparation totale du dommage sans attendre une décision de justice. Il peut s’agir d’une exécution des réparations ou d’une indemnisation.

À compter de la réception de la déclaration du sinistre, l’assurance dispose d’un délai de 90 jours pour faire une offre d’indemnité.

Une fois qu’elle a indemnisé le propriétaire, l’assurance se retourne contre le constructeur ou son assurance.

Cependant, en pratique, les propriétaires prennent rarement une assurance dommages-ouvrage. Ainsi, en cas de désordres, ils vous contactent directement pour faire jouer votre responsabilité décennale. Dans ce cas, vous pouvez effectuer les travaux de réparation ou recourir à votre assurance.

<div class="article-highlight_component"><div class="article-highlight_emoji is_hand"></div><p>Lorsque le propriétaire ne souscrit pas l’assurance dommages-ouvrage, il est personnellement responsable de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance vis-à-vis des éventuels acquéreurs.</p></div>

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